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观点与章林对话:“整合者”朗诗寓

2019-08-28 06:51:33 手机娱乐电玩城 已读

2018年下半年以来,长租公寓从风口期、无数资本涌入的情况逐渐走到了行业洗牌期,章林表示:“从风口跨到血流成河这个节点,比我们想象中来得更快,原来我们想象这个行业需要2到3年左右的时间,甚至3到5年的时间进入洗牌期。但是,现在看来这个洗牌期已经比较早到来了。虽然现在短期看血流成河,但长租公寓行业依旧是风口,而且朗诗目前是行业的佼佼者,有很多的优势和自己的发展节奏,而目前所有的现状都是符合我们的节奏的。按照目前这个节奏,我们对于未来很有信心。”

章林:这个还好,当然如果早一点进的话,可能有更多更好的投资机会,这个机会肯定是越早越好。我们在2016年年底设立公司,2017年2月份开始做这个事情,我们觉得也挺好的,不早不晚,有利于形成后发优势。

也就是说,盈利压力在前面,利润相对来说在后期。因为毕竟租赁的需求,一定是要选择那种租金能够看得见、摸得着的,租金支付能力在往上的,有扎实人群的城市。

观点地产网与章林的会面约定在上海朗诗绿色中心。

长租公寓是朗诗集团战略布局中不可或缺的一环,是集团长期培育发展的创新业务,此次将长租公寓剥离出上市平台,把业务提升到集团层面,其实这更加凸显了集团战略上对长租公寓业务的信心与决心,短期内的投入与亏损带来的是长租公寓规模增长与品牌持续输出,我们有信心在不远的将来迎来长租公寓的开花结果收获期!

章林:分两方面来看,一方面是2017年处在风口时期,过热了。一个行业可能有它的自然规律,未来非常重要,也非常有发展前途,但是在2016-2017年,包括2018年的前半年,可能这个行业过热了。

章林对朗诗寓的城市选择十分有信心,这套选址筛选体系来源于国外市场的经验总结。

据悉,朗诗与平安不动产在长租公寓领域的合作开启于2017年。2017年11月,双方共同收购上海张杨北路项目,将其改造为长租公寓进行长期运营。2018年1月,朗诗与平安不动产签订战略合作协议。双方充分调动各自优质资源,在长租公寓领域开展战略合作,共同寻找更广阔的发展机遇,未来三年内,双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目,目标资产管理规模100亿元,为“居者有其屋”贡献力量。

目前,“不早不晚”后发制人的朗诗寓已开业房源量超过1.8万间,拓展房量有4.2万余间。从规模上看,朗诗寓已经是房地产公司跨界长租公寓的翘楚。

对于成立时间上,章林有自己的看法:“在2016年底设立公司,我们觉得也挺好的,不早不晚,有利于形成后发优势。”

然后面粉就很贵,面粉很贵以后面包就很贵,面包贵的话,又会跟市场的支付能力之间形成一定的偏差,所以量是比较难做的。反而现在我们觉得大家都趋于理性以后,这个市场会更加健康、可持续。

我觉得这个过程也是正常的,我在2018博鳌房地产论坛上发言的时候,也说过今天是风口,明天是血流成河,后天是开花结果。

这就是朗诗寓轻重结合的特点,依托朗诗集团赋予了它更多的选择,降低风险。出色的产品力也让章林有底气说:不排除朗诗寓影响力进一步增强后,跟非朗诗集团的基金合作。

朗诗寓也从中尝到了不小的甜头:“我们很多项目都会按照这样的模式去操作。”

在这个过程中,从开始的项目选择,到中期的改造,再到最后的运营,以及资产证券化的过程,对朗诗寓而言,扮演的角色就是委托管理方、资产运营方。

两种情况叠加,一是这个行业过热了,二是资本市场也很热,导致关注度很高,而且又是涉及到民生、涉及到国家提出房住不炒的时代背景,所以关注度很高。

项目由绿色金融事业部拿下来后,将全权委托给朗诗寓做项目的定位、设计和工程改造,以及运营。

而在轻重资产的选择上,朗诗寓也有自己的理解, 澳门第一现金网其利用资本的办法与业内稍显不同。

所以我觉得我们的进入时点不早也不晚, 现金线上外围平台要是2018年再做这个事情可能就有点晚了, 澳门在线赌博平台特别是到2017年下半年以后,真钱网络游戏整个市场热度往上, 澳门第一现金网到了2018年年初达到顶峰,那段时间压力非常大。

但是确实如果再晚进入的话,可能这个业务展开的难度就会比较大了,因为这个行业还是需要一定规模以及一定的品牌影响力。没有一定的规模,不可能形成一个比较强的品牌影响力,特别是如果你着眼做一个全国性的品牌。

观点地产新媒体:对比前两年,是不是觉得长租市场正在一个洗牌的过程?

因为一方面要做价值投资,另一方面又要发展规模,这两者在很多项目的获取方面,实际上是有矛盾的。

第二是资本市场,相对来说2017-2018年共享经济的热潮退去,不仅是长租公寓行业,包括相关的联合办公、共享经济、共享单车等,其实都碰到这种情况。

以下为观点地产新媒体对朗诗寓总经理章林先生的采访实录:

也不叫布局,是完全市场化的选择,所以我们开始是按照行业的逻辑去进行研究、分析,然后对城市进行分层。当时我们第一批锁定了9个城市,第二批扩大到15个左右的城市,最后实际进了14个城市。

观点地产新媒体:朗诗寓在城市布局方面是跟朗诗集团的策略一致吗?

整体而言,朗诗寓在2017年2月份到现在,两年半不到的时间,发展速度比较快、发展质量比较好,也跟这种后发的、站在优秀同行的肩膀之上去学习的环境相关,我们觉得还好。

因为我们有一个长租约,在10年到20年的长租约里面,一定是挣钱的,不挣钱的话,公司是不会投的。公司永远不会投一个要亏损的项目,都是有投资模型的。

目前是这种情况,以后也不排除朗诗寓有非常强的品牌影响力以后,跟非朗诗集团的基金合作。现在就是基金部门和市场化的大公司合作,比如说平安不动产、中融信托等基金,他们找到项目,我们来研判可不可以参与,可不可以做长租公寓,做长租公寓是什么样的定位,电子游艺钻石列车基于目前的建筑情况,要花多少钱改造,然后在运营过程中收入和成本的情况是怎么样的,这就是朗诗寓在提供专业的支持。

朗诗集团的业务分块中,青杉资本为朗诗绿色金融事业部,是聚焦于绿色产业链的专业投融资和资产管理平台。

其实,我们不是机会性的进入,而是先分析好、研究好要去哪些城市。

这三步曲是没错的,但是没有想到从风口跨到血流成河这个节点,比我们想象中来得更快。

章林:谈不上利好,从我们的角度来说,对这样的环境不排斥,我们觉得挺好。

从地域上分析,朗诗寓已经入驻14 个一线及强二线城市,目前尚未考虑在三四线城市布局。“85%以上的房源都集中在上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州,这7个长租公寓行业公认最热门的城市。”章林称。

从2016年末成立至今,朗诗寓走过了2年半,从长租公寓的风口期进入到行业洗牌阶段,朗诗寓承载了朗诗集团对于生态链设计中最开始的那一环——租赁市场。

青杉资本在市场上到处找项目,和一些有实力的基金公司去找项目,找到项目以后,朗诗寓就会和合作伙伴设立一个基金架构,把这个项目收下来,在研判这个项目的过程中,朗诗寓可以在当中发挥很大的作用。因为我们具备定位、设计、排房、成本估算这一块的能力,所以我们前面就参与了这个项目,就是项目在谈的时候就参与了。

在这个基础之上,有一个比较好的EBIT的情况下,随着规模扩大,我们就更有机会去形成增值服务。

原来我们想象这个行业发展需要2到3年左右时间,甚至3到5年时间进入一个洗牌期,但是现在看来,这个洗牌期已经比较早到来了。

好的企业可能在这样的环境里才有机会真正脱颖而出,因为太热的时候,大的、小的、想做的、不想做的都进来了,大家很热闹,但是热闹以后,这个市场也很热,资本的预期很高,资产的预期,不管是我们说的租赁型资产,还是产权性质的重资产,大家的预期都很高。

朗诗寓的目标是“成为这个洗牌期里的整合者,而不是被整合者”,而在竞争端的优势也给了朗诗寓足够的底气。

朗诗寓在选址上的严格,部分原因是由于朗诗寓的产品定位偏中高端。长租公寓市场更多的还是在经济活跃、人口流入较大、房价较高、年轻人更为旺盛的城市,租赁需求会比较高。

观点地产新媒体:盈利方面一直是长租公寓整个行业想要突破的,您觉得朗诗寓的盈利模式要怎么探索?

第二,要精细化经营,要控制成本,然后要在当下尽量地提升运营的效率。一方面租金的收益、出租率、出租价格要有一定的保证,能够把该赚的这一块钱要赚得到,这个业务才可持续。

最大的优势体现在产品力上,根据介绍,朗诗在住宅销售虽然不是千亿级规模,但一直聚焦在绿色地产、中高端,注重产品品质、注重客户体验,而集团的观点也深深影响着朗诗寓的发展理念。

观点地产新媒体:您觉得2016年底才进入会不会有点晚了?

我们完全是按照长租公寓的逻辑,研究了美国、德国、日本这些国家长租公寓市场的发展,以及在不同城市之间的布局。

朗诗寓的重资产模式是与青杉资本合作,章林为我们介绍到:“青杉资本和市场化的大公司合作,比如说平安不动产、中融信托等基金。他们找到项目,我们来研判可不可以参与……朗诗寓提供专业的支持。”

章林对资本化的操作也显得比较自豪:“这个项目用了一年零三个月的时间,就实现了从物业交割到资本化的闭环。”

2018年,长租公寓行业内一些企业出现爆仓,每年都有企业开起来,也有企业倒闭,这其实很正常,另外,还有一些空气品质方面的问题,包括资本市场遇冷等等,导致社会各界对这个行业有更多不同的讨论,但整体是促使行业发展逐渐趋于理性。

“美国的长租公寓也就在美国东西海岸几个主要的门户城市,以及中部微笑曲线地带上的经济活跃城市,这样才会有比较好的可持续的租赁市场。”他还介绍了,德国以及日本长租公寓市场的特点,情况大抵相同。

章林:行业的盈利性并不强,这一点不可否认,和地产开发的利润比起来是非常薄的利润。但是我们不是说倒贴钱做这个业务,每个项目都是有投资测算的。

章林:没有,有一定比例的重合,更多的是不谋而合。

朗诗寓的业务目前主要还是以物业租赁模式为主,但同时我们也有一定比例的重资产项目,朗诗寓的重资产模式目前主要是与集团绿色金融事业部——青杉资本进行协同配合。

2018年12月24日,由朗诗集团和平安不动产有限公司合作的中国首单合作型长租公寓储架式REITs在上海交易所成功获批,规模为50亿元。2019年3月13日,1期资产支持专项计划成功设立!首期REITs产品发行规模为10.68亿元,其中优先档规模9.5亿元,获得了AAA最高信用评级。标的物业为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓张杨北路店(原森兰店)。

“冲着全国前三甲去的”,这是集团对于朗诗寓最初的愿景,章林作为朗诗寓的总经理,也率领着朗诗寓冲向他们理想中的彼岸市场。

那时候对于一个想做好的企业来说,压力会非常大,如果在那时候还是一无所有,是比较难的,所以我觉得我们还可以。

在风口期足够大时,洗牌期就会显的过于残酷,有不少公寓暴雷。章林认为,大家都趋于理性以后,这个市场会更加健康、可持续。一部分暴雷的确是因为行业风口期,部分企业过分追逐规模忽视质量与资金链安全导致的。但是另一部分,也许不是暴雷,而是在洗牌这个阶段,充分根据市场环境的变化适时调整策略,夯实发展基础,调整发展方向。

项目拿下来以后,全权委托给朗诗寓做项目的定位、设计和工程改造,以及运营。

虽然说现在增值服务在各个品牌里的比例并不高,但未来一定是非常有看点的,朗诗寓也会在这方面着重加强客户粘性,做好客户资产管理,进行客户全生命周期价值的挖掘。

章林颇有信心的说:“我们是看长期的,不是只看三五年,我们认识到这个行业和地产行业是不一样的,一方面充分利用好地产背景带来的优势,同时在组织架构、团队管理等方面去地产化,按照长租公寓的逻辑开展业务。”

不到3年的长租公寓红海中,朗诗寓摸索出了属于自己的航道,章林也将继续开着这艘愈发壮大的船只扬帆远航。

观点地产新媒体:所以现在的环境对朗诗寓反而是一个利好?

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